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      整治房地產亂象打擊侵害群眾利益的違法行為

      整治房地產亂象打擊侵害群眾利益的違法行為

      發布時間 :2018-08-09 09:27瀏覽量 : 464
      6月28日,國家住房和城鄉建設部等七部委聯合印發《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》,要求為全面貫徹落實黨中央、國務院關于房地產工作的決策部署,決定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為、治理房地產市場亂象專項行動。應該如何保障購房者權益呢?
      •   針對近期房地產市場亂象,根據住建部、省住建廳的相關要求,將著手開展房地產領域專項治理行動,打擊各類侵害群眾利益的違法違規行為。那么2018整治房地產亂象最新消息具體是怎樣的?房產中介怎么收費才符合法律規定?

          一、2018整治房地產亂象最新消息

          6月28日,國家住房和城鄉建設部等七部委聯合印發《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》,要求為全面貫徹落實黨中央、國務院關于房地產工作的決策部署,決定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為、治理房地產市場亂象專項行動。

          根據相關要求,一是打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等投機炒房團伙,二是打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵占客戶資金、參與投機炒房的房地產“黑中介”,三是打擊從事違規銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產開發企業,四是打擊發布不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人的虛假房地產廣告。

          根據此次會議的部署,針對近期房地產市場亂象,無錫將通過部門聯合執法,重點打擊投機炒房行為和房地產“黑中介”,治理房地產開發企業違法違規行為和虛假房地產廣告,以進一步整頓和規范房地產市場秩序,健全房地產市場監管機制,切實維護人民群眾合法權益。

          二、房產中介怎么收費才符合法律規定

          中介服務的收費標準按照國家有關部門的規定,房屋中介的收費標準大體如下(在經濟特區內標準可適當提高,但最高不超過如下標準的30%):

          1、房屋咨詢費。包括口頭咨詢費和書面咨詢費,前者按咨詢服務所需時間結合咨詢人員專業技術等級由雙方協商議定;后者按咨詢報告的技術難度、工作簡繁結合標的額度大小計收,普通咨詢報告,每份300-1000元,難度較大的報告,標準一般不超過標的額的0、5%。

          2、房屋價格評估費。此項費用區別不同情況,按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累進計收。價格總額在100萬元以下的收5%,100萬元至1000萬元的收2、5%,1000萬元至2000萬元的收1、5%等等。

          3、房屋經紀費。這包括:

          (1)房屋租賃收費。無論成交租賃期限長短,均按半月至一月成交租金標準,雙方協商一次性計收。

          (2)房屋買賣代理收費。按成交價總額的0.5-2.5%計收。

          (3)實行獨家代理的,收費標準由委托方與中介機構協商,最高可按成交價的3%執行。

          以上就是法律快車小編為大家整理介紹的關于2018整治房地產亂象最新消息等相關法律知識。通過這次房地產市場違法違規行為專項治理,小編相信可以更切實保護消費者的合法權益,以及促進房地產市場的平穩健康發展的。如果你還有其他的法律問題,歡迎咨詢法律快車網,我們會有專業的律師為您提供幫助。

          責任編輯:楚雨蕁

         
      •  房產轉讓過戶包括正常的交易房產過戶和贈與的房產過戶。但這兩種房產轉讓過戶費用標準是不一樣的。產轉讓過戶包括正常的交易房產過戶和贈與的房產過戶,但這兩種房產轉讓過戶費用標準是不一樣的。但是2018年房屋產權過戶費用要交多少呢?

          一、2018年房屋產權過戶費用要交多少

          (一)、賣房人應繳納稅費

          1、印花稅:房款的0.05%

          2、交易費:3元/平方米

          3、營業稅:全額的5.5%(房產證未滿5年的)

          4、個人所得稅:房產交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除)

          (二)、買房人應繳納稅費

          1、印花稅:房款的0.05%

          2、交易費:3元/平方米

          3、測繪費:1.36元/平方米

          4、權屬登記費及取證費:一般情況是在200元內。

          5、契稅:房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%,面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)

          二、過戶費怎么計算

          賣方 1、印花稅(暫免)

          2、營業稅: a.不足5年的住房對外銷售:全額征收5%

          b .超過5年(含5年)+非普通住房:差額征收(銷售收入減去購買房屋的價款)5.5%

          c、超過5年(含5年)+普通住房:免征營業稅

          3、個人所得稅: 1、征稅情形:對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

          2、計稅依據:轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額。

          3、稅率:20%

          4、免稅情形:對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續免征個人所得稅。

          4、轉讓手續費:1.5元/平方米

          買方 1、印花稅(暫免)

                   2、契稅 a.個人購買90平方米以下普通住房,且屬家庭(購房人、配偶、未成年子女)首套房的,契稅按1%收取。

          b.建筑面積小于144平方米(含)的住宅,按1.5%收取。

          c.建筑面積144平方米(套內面積120平方米)以上的住宅,按3%收取。

                   3、權證印花稅:5元/證

          三、別墅過戶費怎么算

          屬于非普通房,不管是否滿五年都要繳納個稅,根據評估價格、面積后對號入座:

          1、測繪費1.36元/平方,買方繳納;

          2、評估費0.5%(評估額,允許浮動),買方繳納;

          3、契稅按評估額首次1.5%、非首次2%,買方繳納;

          4、所得稅按全額的1%由賣方承擔;

          5、交易費6/平方,雙方;

          6、工本費80元,買方(工本印花稅5元)買方;

          7、營業稅5.6%,賣方繳納,滿2年減免。

          希望大家通過閱讀以后可以更加清楚2018年房屋產權過戶費用要交多少,同時也歡迎大家咨詢法律快車網,我們會有專業的律師為您提供幫助。不同的房屋,有不同的拆遷補償政策,因房而異,但是我們需要記住的是,國家會維護農民的權益,為農民打造一個更美好的家。

         
      •   在購買期房時,開發商與購房者一般會簽訂房屋認購書,按著認購書的約定,購房者作為消費者要繳納定金,這時,有很多朋友就會關心,自己如果與開發商發生了糾紛,購房者該怎么索要定金呢?我們一起在下文中進行了解。

          一、購房者該怎么索要定金

          (一)繼續與出賣人進行磋商

          定金擔保的是繼續磋商義務,認購書中的已決條款僅是買賣合同中的小部分,未決條款與已決條款的細節部分具有很大的磋商空間,雙方經過磋商后仍未未達成一致意見的,認購書解除,定金退還;如果未經磋商而徑行提出不再購房,無權要求退還定金。

          (二)正確認識認購書中的磋商期限

          磋商期限是磋商的起始時限,而非終止時限,該時限內雙方啟動磋商,而不是必須達成一致意見,更不是必須訂立商品房買賣合同。

          (三)認購書中明確約定解約時間

          啟動磋商后經過幾日可視為“達不成一致意見”。認購書可以約定:“買受人在磋商期限內與出賣人進行磋商,但雙方未達成一致意見,期限屆滿之次日起超過___日的,本認購書自動解除,定金退還。”超過約定時限后,買受人有權要求返還定金。

          購房者在買房前應當了解簽訂商品房認購書有什么作用,重視認購書的作用,維護自己的權益。買賣合同訂立后認購書使命告終,定金既可退回,也可抵作房款,而買賣合同未能訂立,購房者如何索要定金?定金處理不當將失去其擔保作用,可能成為購房陷阱,購房者最好咨詢一下律師如何處理定金糾紛。

          二、購房者怎樣要回自己的定金

          《商品房合同司法解釋》第4條規定:“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。”

          據此看出,返還定金的條件是“不可歸責于當事人雙方的事由”,喪失定金的條件為“因當事人一方原因”,故買受人應當在約定時間與地點繼續磋商合同事宜,否則將喪失定金。認購書分為已決條款與未決條款,已決條款不得變更,需要磋商的是未決條款與已決條款的細節部分,進行磋商但不能達成一致而導致合同不能訂立的,屬于“不可歸責于當事人雙方的事由”,定金可以返還。

          購房者和開發商約定了定金條款后,要知道哪些情形不適用定金罰則,哪些適用。如果開發商違反雙方的約定,未能訂立商品房買賣合同,購房者要知道如何退還購房定金。定金可以保障買受人利益,也可以變成購房陷阱。及時向律師尋求尋求解決定金糾紛的法律意見可以最大限度地越過陷阱、避免損失。

          在目前的房地產交易市場上,許多開發商(更多的是樓盤代銷商代理)都會要求購房者在簽訂《商品房買賣合同》前先簽署一份“樓宇認購書”,并預付一筆購房定金。很多購房者認為定金時對自己的保障,但卻不盡如人意。哪些情形不返還購房定金,購房者如何索要雙倍定金?請看具體內容。

         
      •   通常購房者在與開發商簽訂了商品房買賣合同,也就是在實際購房了之后,一般是不允許購房者隨意要求退房退款的,但要是符合法律規定的情況,自然也是可以退房退款。那我國法律中規定的在哪些情況下購房者可以要求退款呢?詳細內容請一起在下文中進行了解。

          買房人如果發現房有質量等方面的問題可以把房子退掉,討回房款并索賠相應的損失。而買房人退房的十種情況分別是:

          1、開發商缺少有效證件與批文,導致合同無效。

          根據規定,開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全,就屬于違法操作,與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同,購房人應當騰空房屋,開發商應當返還購房人交納的房款。

          2、延遲交房。

          此現象比較嚴重,延遲交房是指到了開發商與購房人在合同中約定的交房日后,卻遲遲得不到開發商的入住通知。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等,如果超過這個期限開發商還不能交房,購房人就可以要求開發商退房,并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。

          3、開發商沒經購房人同意變更設計。

          都約定開發商在變更設計之前,必須經過購房人同意。否則,開發商構成違約,購房人有權退房。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況,購房人可以依據合同約定要求開發商退房。

          4、拿不到產權證。

          由于開發商的原因,買房人在合同約定的期限內無法得到產權證,如約定此條件可退房,買房人就可以要求退房。另外,由于前幾年一些房地產運作不規范,一些開發商拖欠政府土地出讓金等問題時有發生,導致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產權證,購房人也可以要求退房。

          5、無法得到貸款。

          在簽訂合同時,除一次性付款或分期付款外,都有對商業貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款,需要開發商出具相關資料,交由公積金歸集部門審核。如果開發商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件,購房人因此而不能取得公積金貸款,購房人就可以要求退房。同樣,如果因開發商的原因購房人無法辦理商業按揭貸款的,也可以依照合同規定退房。

          6、實測房屋面積與暫測面積的誤差。

          誤差超過3%。今年3月15日啟用的新版合同規定,套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。這突破了以前按建筑面積來測量的“慣例”。

          7、房屋質量不合格。

          房屋質量不合格是房屋的“硬傷”,目前北京房地產市場較少發生。出現這種情況,首先是開發商難以拿到《竣工備案表》,無法交房。或者是房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。據悉,到目前為止,北京法院還沒有由于房屋質量不合格而判決退房的案例。

          8、商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的,買受人有權退房。

          這是今年3月15日啟用的新版合同規定的,買受人退房的,出賣人應當退還全部已付款,并付給利息,給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發生的檢測費用由出賣人承擔。

          9、開發商把房子抵押。

          如果開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或賣給購房人后,又把房子抵押給他人,根據有關法律規定,在沒有告知購房人房產已經被抵押的情況下賣房,合同無效,購房人可以要求退房。

          10、房屋質量導致嚴重影響使用。

          購房者只要在符合法律規定的情況下,才可以要求開發商退房退款,否則的話購房者的行為就有可能構成違約,此時開發商可以追究購房者的違約責任。

         
      •   商品房順利交房后,購房者應該要注意哪些問題?購房者要清楚入住條件,比如水電氣是否正常提供等。要警惕文字游戲。然后要審查房屋是否獲得驗收備案證明,此外購房者需要保留證據材料等。下面我們一起來看看。

          開發商順利交房,購房者也需要注意以下幾點:

          1.清楚入住條件,警惕文字游戲

          入住是普通公眾常用的概念,通常理解為房屋具備能夠居住使用的條件,如生活用水、用電、用氣等能夠正常提供。如果合同約定將入住作為交付條件,則入住就成為判斷交付條件是否具備的標準。

          2.審查房屋是否獲得驗收備案證明

          關于房屋在約定時間尚未達到入住條件,開發商即要求購房者入住,那么購房者應審查開發商是否辦理了綜合驗收備案證明(即竣工驗收備案表)等材料。因此,應當要求開發商出示商品房綜合驗收備案證明并提供《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則,購房者有權拒絕接收該房屋,由此所產生的延期交房責任由開發商承擔。

          3.購房者需要保留證據材料

          購房者應從購房伊始就要收集、保留購房過程中的認購書、購房合同、開發商書面通知、短信、報紙公告、銷售廣告、照片、錄像、政府相關部門證明等證據材料,以備萬一,如需維權,可以派得上用場。

         
      •   開發商延期交房,購房者應該如何維權?延期交房非因開發商的原因,并不必然免除賠償責任。購房者在要保留相關證據材料,注意訴訟時效。或者在驗收房屋時候,審查相關證明材料等。下面一起來看看。

          開發商延期交房,購房者如何維權?

          1、審查相關證明材料

          交房時,購房者應審查開發商是否辦理了綜合驗收備案證明(即竣工驗收備案表)等材料。實踐中,有部分開發商為避免承擔延期交房的違約責任,在房屋實際尚未達到入住條件時,即通知購房者入住。

          因此,購房者在實際驗收房屋時,應當注意水、電、氣是否開通,是否達到基本入住條件,規劃是否被擅自更改,同時應當要求開發商出示商品房綜合驗收備案證明并提供《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則,購房人有權拒絕接收該房屋,由此所產生的延期交房的責任由開發商承擔。

          2、不可抗力非全免責

          開發商對延期交房的解釋多種多樣,如惡劣天氣、小區設計變更等,從而以非開發商原因為由而拒絕承擔延期交房的違約責任。

          但非開發商原因并不等同于不可抗力。根據《合同法》的規定:不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下,只有發生不可抗力的情況,開發商才能免除延期交房的賠償責任。而要主張延期交房是不可抗力造成的,開發商應當提供相關機構的證明文件,證明該情況符合法律認可的條件。否則,開發商不能輕易免除延期交房的違約責任。

          3、保留相關證據材料

          購房者注意保留相關證據材料。在發生延期交房的糾紛時,購房者一方面應當搜集開發商延期交房的相關證據,另一方面應當保留關于延期交房造成的額外損失的證據。

          這樣掌握好證據的話,不論在與開發商協商過程中還是在提起訴訟時,都能夠明確其違約事實,既可以按照合同條款主張約定的違約金,在實際損失超過約定的違約金的情況下,也可以要求開發商按照購房者的實際損失承擔賠償責任,從而以事實為依據充分地維護自身的合法權益。

          4、注意訴訟時效

          鑒于房屋延期交付的時間存在不確定性,購房者應當注意訴訟時效問題。根據法律規定,購房者應當自約定的交房之日起兩年內向開發商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內向開發商主張上述權利,則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。

          5、不要抱有僥幸心理

          一些購房者即使遭遇了延期交房,也會有僥幸心理不去找開發商的麻煩,因為房價漲了,找開發商理論萬一退房豈不是自己虧了?然而如果樓盤爛尾,樓盤的價值反而會大跌,在開發商延期交付的時候及時運用法律武器,與開發商交涉,要求違約金與房屋交付。

          處理延期交房糾紛時,一定要保留向開發商提起索賠的證據,通過書面函件以郵寄方式索賠,以避免因索賠超過訴訟時效而得不到法律的保護。另外買房必須擦亮眼睛,選擇品牌和誠信度較高的五證齊全的樓盤謹慎出手。這樣能夠盡量避免此類情況的發生。

         
      •   在簽訂購房合同,合同已經約定房屋面積,等到在辦理房產證或者房屋裝修時候,發現房屋面積出現誤差,這種誤差有可能是因為測量方式不一樣,那么房屋面積出現誤差,購房者應該怎么處理?下面一起來看看。

          房屋面積出現誤差,購房者應該怎么處理?

          根據《商品房銷售管理辦法》和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定,如開發商交付的房屋實測面積,與合同約定面積出現誤差,面積誤差按以下原則處理:

          1、購房者無權退房

          對面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算。

          房屋實際面積大于合同約定面積的,超出面積的房價款由買購房者按照合同約定的價格補足;房屋實際面積小于合同約定面積的,賣房人應返還買購房者部分的房價款及利息。如果在訴訟過程中,購房者請求解除合同、要求退房的,人民法院是不會支持的。

          2、購房者有權退房

          對面積誤差比絕對值超出3%,如果在訴訟過程中,購房者請求解除合同、要求退房返還已付購房款及利息的,人民法院會予以支持。

          如果購房者有權要求退房但不退房,同意繼續履行合同,那么,房屋面積超出或不足部分的房款,由誰來承擔?

          a.房屋面積超出部分的房款,由賣方承擔

          對購房者有權要求退房但不退房,同意繼續履行合同的,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比超出3%部分的,房價款由賣房人承擔,超出部分的所有權歸購房者所有。

          b.房屋面積不足部分的房款,由賣方雙倍返還

          對購房者有權要求退房但不退房,同意繼續履行合同的,房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比超過3%部分的房價款由賣房人雙倍返還購房者。

         
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