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      買賣合同違約責任怎么劃分

      買賣合同違約責任怎么劃分

      發布時間 :2018-12-05 10:45瀏覽量 : 214
      買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人,買受人支付價款的合同。買受人接受此項財產并支付約定價款的合同法。現在對于買賣合同大家都是熟悉的,在對于房產的買賣、車輛的買賣等都會起那段好買賣合同,那買賣合同違約責任怎么劃分?
      •   中國是一個擁有五千年歷史的國家,因此祖先為我們創造了許多優秀的傳統美德,講究信用是一個很優秀的傳統,但是現代社會有時候口說無憑,白紙黑字才有約束力。今天和大家一起討論的法律問題是對方違約商品房買賣合同定金能退嗎
         
          一、相關法律規定
         
          第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:
         
          (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;
         
          (二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;
         
          (三)以合法形式掩蓋非法目的;
         
          (四)損害社會公共利益;
         
          (五)違反法律、行政法規的強制性規定。
         
          第五十三條 合同中的下列免責條款無效:
         
          (一)造成對方人身傷害的;
         
          (二)因故意或者重大過失造成對方財產損失的。
         
          第五十四條 下列合同,當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷:
         
          (一)因重大誤解訂立的;
         
          (二)在訂立合同時顯失公平的。
         
          一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
         
          當事人請求變更的,人民法院或者仲裁機構不得撤銷。
         
          第五十八條 合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。
         
          最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋:
         
          第二十四條第四款買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法,出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的,人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎,參照逾期罰息利率標準計算。
         
          第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失,對方請求賠償超過定金部分的損失的,人民法院可以并處,但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。
         
          擔保法規定:
         
          第八十九條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。
         
          第九十條 定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。
         
          第九十一條 定金的數額由當事人約定,但不得超過主合同標的額的百分之二十。
         
          二、合同書寫的注意事項
         
          1、將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、“押金”、“訂約金”等,這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項就能退回,退回的法律依據有兩個:
         
          一是《擔保法司法解釋》第一百一十八條規定:當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支持;
         
          二是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定:出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。
         
          另外,司法實踐一般認為,“訂金”等費用是預付款性質,因雙方未簽訂商品房買賣合同開發商取得了該款項,屬于不當得利,因此應當按不當得利的法律規定來處理。
         
          2、在簽訂認購協議時明確約定對自己有利的內容,如什么條件下定金可退,不退定金的法律后果及違約責任如何承擔。
         
          三、對方違約商品房買賣合同定金能退嗎
         
          認購書中的定金,在不同的情況下具有不同性質。因此對定金的處理應視合同的具體情況,根據定金的性質和作用,分別按照抵作價款或收回、合同無效返還定金、一方違約而“不予返還”或者“雙倍返還”來分別處理。下面就常見的幾種情況進行分析:
         
          1、如果買方沒有按照認購書規定的時間、地點去簽約或者賣方在認購書規定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約,買方違約的,定金不予返還;賣方違約的,應雙倍返還定金。
         
          2、如果雙方在規定的期限內,正式簽訂合同,則定金在買方履約后,可抵作樓款或收回;雙方履行正式合同過程中,一方違約的,適用“不予返還”或者“雙倍返還”。
         
          3、如果雙方都不存在上述第一項的違約行為,僅對預售(銷售)契約及補充協議內容難以達成一致,而未能簽約的,賣方應把定金全數返還買方。
         
          4、如果因賣方未取得預售(銷售)許可證或者買方不具備購房資格而導致雙方未能簽訂正式合同或者正式合同無效的,應按無效合同處理,賣方應將定金返還。但有過錯的一方應當賠償另一方的利息損失或者其它損失。
         
          5、如果買方在正式簽約時將認購書中確認的條件,如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成,視為賣方違約,應雙倍返還定金。
         
          6、若賣方在認購書中表明有權在正式合同中對認購書中所列之價格、面積等有修正之權利或聲明以正式為準的,應視為合同的主要條款未確定,正式合同如因此不能成立,賣方應將定金及利息返還買方。
         
          綜上所述我們可以知道,很多時候并不會是有一個硬性規定,而是具體的情況需要具體分析。以上就是為大家整理的對方違約商品房買賣合同定金能退嗎以及相關內容,希望對您有幫助。
         
      •   撤銷權是民法中規定的法定權利之一,在實務中合同是可以撤銷的,但是撤銷合同必須在規定的時間內,那撤銷買賣合同的期限為多長時間?撤銷買賣合同的條件有哪些?針對這幾個問題下面為您解答疑惑,希望能夠對您有所幫助。

          一、撤銷買賣合同的期限為多長時間

          撤銷權人必須在規定的期間內行使撤銷權,但具體期限有所不同。 在可撤銷合同中,具有撤銷權的當事人自知道或應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權的,該撤銷權消滅;在合同保全中,撤銷權自債權人知道或應當知道撤銷事由之日起一年內行使,但自債務人的行為發生之日起5年內沒有行使撤銷權的,該撤銷權消滅。

          《合同法》為了平衡和保護合同雙方當事人的利益,以及維護市場交易的安全與社會經濟秩序的穩定,賦予了當事人撤銷權,但撤銷權的行使并非是無時間限制的權利,它有著法律規定的行使期間。如果撤銷權人在該期間內未行使撤銷權,則其撤銷權消滅,當事人不得再以存在撤銷事由為理由,請求人民法院或仲裁機構撤銷合同。

          二、撤銷買賣合同的條件

          撤銷買賣合同一般有兩種情形:一種是法定解除,一種為約定解除。合同解除的條件由法律直接加以規定者,其解除為法定解除,而當事人以合同形式,約定為一方或雙方保留解除權的解除為約定解除。

          (一)合同的法定解除

          我國現行《合同法》規定了五種情形,只要符合任意一種情形,當事人可以解除合同:

          1、因不可抗力致使不能實現合同目的;

          2、在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

          3、當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;

          4、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

          5、法律規定的其他情形。

          (二)合同協議解除

          合同協議解除的條件,是雙方當事人協商一致解除原合同關系。其實質是在原合同當事人之間重新成立了一個合同,其主要內容為廢棄雙方原合同關系,使雙方基于原合同發生的債權債務歸于消滅。協議解除采取合同(即解除協議)方式,因此應具備合同的有效要件,即:當事人具有相應的行為能力;意思表示真實;內容不違反強行法規范和社會公共利益;采取適當的形式。

          需要注意的是:根據《合同法解釋(一)》第八條規定,該撤銷權行使的期間是個除斥期間、不變期間,不發生任何中止、中斷或者延長的后果。但是,《合同法》與《民法通則》在撤銷權行使的起算點上是有所出入的。

          根據《合同法》第55條的規定,合同撤銷權的行使期間為1年,其起算點是自知道或者應當知道撤銷事由之日起計算。

          根據《民法意見》第73條第2款的規定,可變更、可撤銷的民事行為,自行為成立時起超過一年當事人才請求變更或撤銷的,人民法院不予保護。

          以上就是為您詳細介紹的關于“撤銷買賣合同的期限為多長時間”的相關知識,具有撤銷權的當事人自知道或應當知道撤銷事由之日起一年內行使撤銷權。

         
      •   在現在簽訂一個相應的合同一般都會在合同上標注其相應的違約金的,對于不同的人不同的合同違約金的賠償也是不盡相同的,所以很多人都不知道安置房買賣合同的違約金是多少。下面就讓為大家帶來安置房買賣合同違約金如何算的相關內容。

          一、安置房買賣合同違約金如何算

          約定違約金也可兩種:

          條件或細則規定了違約金的數額而又允許當事人在合同中另行約定,或規定了當事人的約定優先于法定違約金的,當事人可在法定違約金的范圍以外自由商定違約金的具體比例或數額;

          有關條例或細則對違約金未作具體規定,可按雙方當事人在合同中的約定償付違約金。

          合同法違約金的規定、合同中違約金的規定、合同法對違約金的規定:

          1、經濟合同法第14條規定:

          當事人一方可向對方給付定金。經濟合同履行后,定金應當收回,或者抵作價款。

          給付定金的一方不履行合同的,無權請求返還定金。

          接受定金的一方不履行合同的,應當雙倍返還定金。

          2、繼續履行指合同違約當事人支付違約金和賠償金后,根據對方的要求,在對方指定或雙方約定的期限內,繼續履行合同中規定的義務。

          二、購房知識

          安置房可以買賣嗎?買賣的風險是什么?

          其實,所謂拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外,還受地方政府政策的約束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權,并且沒有規定限制對外出售,或者限制轉讓的期限已滿,這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區別,這樣的安置房可以買賣。

          現金市面上掛牌的拆遷安置房,往往是沒有取得產證,或者是剛剛取得產證,按規定5年內限制轉讓的房子。安置房買賣的風險很大,甚至沒有保障的。尚未取得產證的拆遷安置房,按《物權法》規定,房屋屬于不動產,不動產產權以房地產管理部門登記備案為準,沒有登記備案的,除法律特殊規定的情形外,不具有物權法上的產權效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產權,對外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同,期間風險也甚大。如:沒有產權證的拆遷安置房,或者產權證但5年內限制轉讓的拆遷安置房,從簽訂合同到將來辦理產權轉移的時間漫長,不確定因素多,可能會出現如下一些潛在安置房買賣的風險:1、家庭成員內部可能對拆遷安置房的分配有異議,萬一協商不成,可能每部起訴到法院解決,最終確定的合法權益人是誰還無法確定;

          2、無產權的拆遷安置房可能因其他原因導致無法辦理產權證;

          3、因交易時間漫長,房價變動可能性發,果如出售方為謀取更大利益,將房屋房價賣給他人,并在可以過戶交易時先行過戶給他人,那么購買方就很實現購房母的了,只能主張債權了;

          4、在購買房等待過戶的漫長時間內,也有可能發生因出售方自身債務糾紛,導致房屋被債權人申請法院查封。

          購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質,一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其“五證”,或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同類型的拆遷安置房,交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房,由于交易時間長,受市場因素的影響,往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲后上家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益,或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大,買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置,但無法確定建好后安置房的具體結構、朝向、小區環境等,辦理過戶等手續時間也會更長。因此在購買此類房產時,簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外,還需要對房屋的增購等費用的支付方式,遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋,可以根據《民法通則》及《合同法》的相關規定,簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性,并對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔,最好由專業房產律師進行指導。

          有證的拆遷安置房當然可以買賣,交易也與普通房屋沒有差別;對于無證的拆遷安置房,要分清情況,主要注意這幾個問題:

          (1)調查清楚拆遷前的產權性質,如果拆遷前具備產權證,只是拆遷后開發商沒有及時辦理,如果有拆遷協議書,雖然麻煩,但日后還是可以辦理產權證的;

          (2)一定要辦理公證手續,以免日收出現糾紛。

          (3)有的開發企業為了增加收入,在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務,適當收一些費用是一種比較好的解決辦法。

          三、安置房買賣的風險

          第一、政策因素。

          根據相關法規及政策規定,拆遷安置房屋一般分為兩大類:一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產權雖屬于個人所有,但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。另一類是因房產開發等因素而動拆遷,動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房
        (與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別,屬于被安置人的私有財產,沒有轉讓期限的限制,可以自由上市交易。

          第二、價格因素。

          拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由于從訂立安置協議到房屋交付,中間間隔時間長、變化大,特別是價格不斷上漲,到交房時的價格可能相差近千元,拆遷戶認為自己的利益受到了損失,因此拒絕交房,要求漲價,最終導致雙方的矛盾加劇,引起訴訟。

          第三、人的因素。

          “共有人”是拆遷安置房買賣風險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益,或為合同的履行設置障礙。共有人會以《城市房地產管理法》第38條第4項“共有房地產,未經其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓為由,請求確認房屋買賣合同無效。對此筆者認為,根據人大常委會對《民法通則》若干問題的意見,共有財產的部分共有人擅自處分共有財產,其行為應該視為無效,但該意見同時規定,如果第三人善意取得財產,其取得財產的行為應該受到保護。而由此給其他共有人造成的損失,應該由擅自處置財產的共有人進行賠償。《城市房地產管理法》規定禁止轉讓尚未確權發證的房地產,其立法目的就是為制止來源不明、權屬不清的房地產轉讓。而當事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權屬清楚,拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護交易安全,應當認定合同有效。賣房人應當交付房屋,并協助辦理房屋產權變更登記手續。

          因此,為減少矛盾、避免糾紛,購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質,一般來說對已經竣工的安置房可以到開發公司或房地產交易中心查詢房屋的產權資料、土地性質等狀況,如房屋尚未建造或正在建造,買家非但要承擔極大的法律風險,而且還要承擔安置房的具體結構、朝向、小區環境改變等不確定的風險。其次是訂立協議時要出售方全體共有人簽名,以減少風險。

          以上就是為大家帶來的安置房買賣合同違約金如何算的全部內容。合同既然簽訂了就一定要記得遵守其相關規定,不然遭到起訴導致賠償的結果是誰也不愿意看到的。

         
      •   中國是一個社會主義國家,同時也是一個稅收國家,一個龐大的機器需要運作就離不開金錢,因此對于稅收我國也是有著嚴格的規定以及相關法律的。今天和大家一起討論的法律問題是安裝合同和買賣合同的涉稅風險有哪些
         
          一、什么是稅收風險
         
          企業稅務風險主要包括兩方面:一方面是企業的納稅行為不符合稅收法律法規的規定,應納稅而未納稅、少納稅,從而面臨補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風險;另一方面是企業經營行為適用稅法不準確,沒有用足有關優惠政策,多繳納了稅款,承擔了不必要稅收負擔。
         
          二、稅收風險的產生原因
         
          產生原因
         
          (一)企業所處宏觀環境誘發稅務風險
         
          企業外部稅務風險因素主要有,經濟形勢和產業政策,適用的法律法規和監管要求,市場競爭和融資環境,稅收法規或地方法規的適用性與完整性,行業慣例,上級或股東的越權及違規行為等。具體來講,經濟環境、政策和法規環境、執法環境發生變化,以及社會意識、稅務執法等都會造成一定的稅務風險。
         
          為保持經濟持續發展,在相當長一段時間內,我國稅收政策、法規等將會不斷調整和更新,在對財務、稅收知識進行理解、認知、掌握和運用過程中,企業財務人員難免因為對新出臺的政策理解出現偏差而給企業帶來風險;不同稅務執法機構和人員對同一企業的同一涉稅行為的判斷和裁定往往存在不同看法,尤其在我國正處于經濟社會轉型時期,稅務機關在涉稅實務中具有的自由裁量權,會給企業造成一定的稅務風險可能性。
         
          (二)企業生產經營管理中存在稅務風險
         
          企業內部稅務風險因素主要包括:經營者稅務規劃及其對稅務風險的態度,企業經營理念與發展戰略,經營模式或業務流程,部門間的權責劃分與相互制衡,稅務風險管理機制的設計與執行,企業信息的基礎管理情況,財務狀況和經營成果,對管理層的業績考核,監督機制有效性等。當前,企業管理者涉稅意識有待加強、財務工作者業務水平偏低、內部審計不健全、內部控制制度不完善,以及近年來稅務代理服務的出現,都是企業在微觀上所面臨稅務風險的主要因素。
         
          企業經營過程中,管理者對經營狀況了解有限以及對稅務籌劃理解扭曲,導致企業涉稅行為出現偏差;財務人員具備過硬的專業知識和業務水平,是保證涉稅資料真實、科學、合法的重要砝碼,也是企業正確進行稅務風險管理的基礎,如果財務人員工作失誤過多,企業便會遇到較大的稅務風險;企業內審是否健全,關系到稅務風險水平的高低,內部審計工作失效會增加企業稅務風險,同時極易造成企業非蓄意的稅收違規行為;內部控制制度不完善也會給企業帶來深層次的涉稅缺陷;稅務代理機構魚龍混雜,業務人員能力有限、素質偏低的現狀,使得多數代理機構服務只局限于代理納稅申報、發票領購、小型業戶的建賬和記賬等簡單的事務性工作,對企業稅收籌劃和咨詢等較為復雜的代理業務則較難開展。
         
          三、安裝合同和買賣合同的涉稅風險有哪些
         
          納稅義務的風險(稅負轉嫁);
         
          納稅時間的風險(遞延納稅);
         
          稅收發票的風險(合法憑證);
         
          關聯交易的風險(轉移利潤);
         
          稅收成本的風險(多納稅)。
         
          對于稅收是有著時間以及數額等等詳細規定的,這樣的規定也方便了統一管理,如果違反這些規定就可能違反了稅法。以上就是為大家整理的安裝合同和買賣合同的涉稅風險有哪些以及相關內容,希望對您有幫助。
         
      •   房屋買賣合同糾紛大概是房市波動之下相當受關注的一類糾紛了,而且涉及不動產糾紛,但是實踐中有一種特殊的房屋買賣合同糾紛:房屋買賣合同撤銷糾紛,那什么情況下可以撤銷房屋買賣合同 ?撤銷房屋買賣合同訴訟費怎么計算?針對這幾個問題下面為您解答疑惑,希望能夠對您有所幫助。

          一、 什么情況下可以撤銷房屋買賣合同

          可撤銷合同指當事人訂立的合同,由于欠缺合法性,根據法律規定,享有撤銷權的合同當事人,可依其自主意思而使歸于消滅。可撤銷合同是一種相對無效的合同,既享有權的一方可行使撤銷權而使合同效力歸于消滅,也可拋棄權而使合同繼續生效。根據我國法律規定以下情況可以撤銷合同。

          1、 因對合同內容有重大誤解而訂立的房屋買賣合同。“重大誤解”指一方當事人因自己的過失導致對合同內容等發生誤解而訂立的合同內容的行為。雖然是因為當事人主觀錯誤造成的,但沒有反映當事人的真實意圖,因而可以撤銷合同;

          2、 顯失公平的房屋買賣合同。“顯失公平”指一方當事人在緊迫或缺乏經驗的情況下訂立的明顯對自己有重大不利的合同。例如,一方因急需用錢將自己的房屋以明顯低價出賣給他人而訂立的房屋買賣合同是顯失公平的合同,因而可以撤銷合同;

          3、 因受欺詐、脅迫他人或乘人之危而訂立的房屋買賣合同。一方以欺詐、脅迫他人或乘人之危是指對方在違背真實意思的情況下訂立的房屋買賣合同,另一方可以請求人民法院或仲裁機構撤銷。

          二、撤銷房屋買賣合同訴訟費怎么計算

          訴訟費是根據案件標的計算的。

          《訴訟費用交納辦法》

          第十三條 案件受理費分別按照下列標準交納:

          財產案件根據訴訟請求的金額或者價額,按照下列比例分段累計交納:

          1、不超過1萬元的,每件交納50元;

          2、超過1萬元至10萬元的部分,按照2.5%交納;

          3、超過10萬元至20萬元的部分,按照2%交納;

          4、超過20萬元至50萬元的部分,按照1.5%交納;

          5、超過50萬元至100萬元的部分,按照1%交納;

          6、超過100萬元至200萬元的部分,按照0.9%交納;

          7、超過200萬元至500萬元的部分,按照0.8%交納;

          8、超過500萬元至1000萬元的部分,按照0.7%交納;

          9、超過1000萬元至2000萬元的部分,按照0.6%交納;

          10、超過2000萬元的部分,按照0.5%交納。

          以上就是為您詳細介紹的關于“撤銷房屋買賣合同訴訟費怎么計算”的相關知識,案件涉及不同的標的額訴訟費按照不同的比例收取。

         
      •   安置房,因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋,市場交易中經常有安置房交易,那簽安置房買賣合同要注意什么?安置房買賣合同需要公證嗎 ?針對這幾個問題下面為您解答疑惑,希望能夠對您有所幫助。

          一、簽安置房買賣合同要注意什么

          安置房購房首先要查明安置房的性質,一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其“五證”,或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同類型的拆遷安置房,交易雙方承擔的交易風險有所不同。

          第一類動拆遷安置房,由于交易時間長,受市場因素的影響,往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲后上家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益,或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大,買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置,但無法確定建好后安置房的具體結構、朝向、小區環境等,辦理過戶等手續時間也會更長。因此在購買此類房產時,簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。

          買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外,還需要對房屋的增購等費用的支付方式,遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋,可以根據《民法通則》及《合同法》的相關規定,簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性,并對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔,最好由專業房產律師進行指導。

          二、安置房買賣合同需要公證嗎

          安置房買賣根據自身情況,可以自行決定是否需要公證,但實際中大多數時候是沒有公證的,因為公證是比較麻煩的。

          不過公證了,可以防反悔或加價。憑拆遷安置補償協議、目前賣買雙方的各自倆夫妻身份證及四人去公證處辦理。房屋買賣合同是一種民事法律行為,因此只要滿足雙方主體適格、雙方意思表示真實一致以及不違反國家法律法規及社會公共利益即被認為是有效的。

          公證是公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請,依照法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。那些必須通過公證機構公證證明的法律行為,只有公證后方能發生效力,否則無效。而不需要公證就能生效的法律行為,通過公證過后,具有更強的證據力,但并不代表著公證賦予了其法律效力。

          房屋買賣合同便是屬于這種類型。因此,房屋買賣合同的法律效力不受是否公證影響,但公證過的房屋買賣合同具有更強的證據力,法院一般予以直接采用。

          以上就是為您詳細介紹的關于“簽安置房買賣合同要注意什么”的相關知識,對于安置房是否可以進行買賣,但是沒有取得房產證的安置房買賣風險是比較大的。

         
      •   2018年買賣合同司法解釋是怎樣的,所謂有買就有賣,只要在法律范圍允許即可。下面,小編將為您詳細介紹2018年買賣合同司法解釋是怎樣的,具體有哪些條件,該要注意那些細節的呢?帶著這些問題我們來看看如何說的。

          一、買賣合同的成立及效力

          第一條當事人之間沒有書面合同,一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的,人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據,對買賣合同是否成立作出認定。

          對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱,買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關系的,人民法院應予支持,但有相反證據足以推翻的除外。

          第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同,約定在將來一定期限內訂立買賣合同,一方不履行訂立買賣合同的義務,對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。

          第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。

          出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。

          第四條人民法院在按照合同法的規定認定電子交易合同的成立及效力的同時,還應當適用電子簽名法的相關規定。

          二、標的物交付和所有權轉移

          第五條標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品,當事人對交付方式約定不明確,且依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的,買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。

          第六條根據合同法第一百六十二條的規定,買受人拒絕接收多交部分標的物的,可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的,人民法院應予支持。

          買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的,人民法院應予支持。

          第七條合同法第一百三十六條規定的“提取標的物單證以外的有關單證和資料”,主要應當包括保險單、保修單、普通發票、增值稅專用發票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。

          第八條出賣人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務,買受人不認可的,出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實。

          合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作為付款憑證,買受人以普通發票證明已經履行付款義務的,人民法院應予支持,但有相反證據足以推翻的除外。

          第九條出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同,在買賣合同均有效的情況下,買受人均要求實際履行合同的,應當按照以下情形分別處理:

          (一)先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的,人民法院應予支持;

          (二)均未受領交付,先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持;

          (三)均未受領交付,也未支付價款,依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持。

          第十條出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同,在買賣合同均有效的情況下,買受人均要求實際履行合同的,應當按照以下情形分別處理:

          (一)先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的,人民法院應予支持;

          (二)均未受領交付,先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的,人民法院應予支持;

          (三)均未受領交付,也未辦理所有權轉移登記手續,依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的,人民法院應予支持;

          (四)出賣人將標的物交付給買受人之一,又為其他買受人辦理所有權轉移登記,已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的,人民法院應予支持。

          三、標的物風險負擔

          第十一條合同法第一百四十一條第二款第(一)項規定的“標的物需要運輸的”,是指標的物由出賣人負責辦理托運,承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔,按照合同法第一百四十五條的規定處理。

          第十二條出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后,標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔,但當事人另有約定的除外。

          第十三條出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物,在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人,買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的,人民法院應予支持。

          第十四條當事人對風險負擔沒有約定,標的物為種類物,出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同,買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的,人民法院應予支持。

          四、標的物檢驗

          第十五條當事人對標的物的檢驗期間未作約定,買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的,人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規定,認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗,但有相反證據足以推翻的除外。

          第十六條出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物,出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的,人民法院應當根據合同法第六十四條的規定,以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為標的物的檢驗標準。

          第十七條人民法院具體認定合同法第一百五十八條第二款規定的“合理期間”時,應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環境、自身技能以及其他合理因素,依據誠實信用原則進行判斷。

          合同法第一百五十八條第二款規定的“兩年”是最長的合理期間。該期間為不變期間,不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規定。

          第十八條約定的檢驗期間過短,依照標的物的性質和交易習慣,買受人在檢驗期間內難以完成全面檢驗的,人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間,并根據本解釋第十七條第一款的規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

          約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間的,人民法院應當以法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間為準。

          第十九條買受人在合理期間內提出異議,出賣人以買受人已經支付價款、確認欠款數額、使用標的物等為由,主張買受人放棄異議的,人民法院不予支持,但當事人另有約定的除外。

          第二十條合同法第一百五十八條規定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經過后,買受人主張標的物的數量或者質量不符合約定的,人民法院不予支持。

          出賣人自愿承擔違約責任后,又以上述期間經過為由翻悔的,人民法院不予支持。

          五、違約責任

          第二十一條買受人依約保留部分價款作為質量保證金,出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響標的物的價值或者使用效果,出賣人主張支付該部分價款的,人民法院不予支持。

          第二十二條買受人在檢驗期間、質量保證期間、合理期間內提出質量異議,出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急,買受人自行或者通過第三人修理標的物后,主張出賣人負擔因此發生的合理費用的,人民法院應予支持。

          第二十三條標的物質量不符合約定,買受人依照合同法第一百一十一條的規定要求減少價款的,人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的,人民法院應予支持。

          價款已經支付,買受人主張返還減價后多出部分價款的,人民法院應予支持。

          第二十四條買賣合同對付款期限作出的變更,不影響當事人關于逾期付款違約金的約定,但該違約金的起算點應當隨之變更。

          買賣合同約定逾期付款違約金,買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的,人民法院不予支持。

          買賣合同約定逾期付款違約金,但對賬單、還款協議等未涉及逾期付款責任,出賣人根據對賬單、還款協議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的,人民法院應予支持,但對賬單、還款協議等明確載有本金及逾期付款利息數額或者已經變更買賣合同中關于本金、利息等約定內容的除外。

          買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法,出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的,人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎,參照逾期罰息利率標準計算。

          第二十五條出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務,致使買受人不能實現合同目的,買受人主張解除合同的,人民法院應當根據合同法第九十四條第(四)項的規定,予以支持。

          第二十六條買賣合同因違約而解除后,守約方主張繼續適用違約金條款的,人民法院應予支持;但約定的違約金過分高于造成的損失的,人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規定處理。

          第二十七條買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金,對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的,人民法院應當就法院若不支持免責抗辯,當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。

          一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明,二審法院認為應當判決支付違約金的,可以直接釋明并改判。

          第二十八條買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失,對方請求賠償超過定金部分的損失的,人民法院可以并處,但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。

          第二十九條買賣合同當事人一方違約造成對方損失,對方主張賠償可得利益損失的,人民法院應當根據當事人的主張,依據合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規定進行認定。

          第三十條買賣合同當事人一方違約造成對方損失,對方對損失的發生也有過錯,違約方主張扣減相應的損失賠償額的,人民法院應予支持。

          第三十一條買賣合同當事人一方因對方違約而獲有利益,違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的,人民法院應予支持。

          第三十二條合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔保責任,但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵,出賣人主張依約減輕或者免除瑕疵擔保責任的,人民法院不予支持。

          第三十三條買受人在締約時知道或者應當知道標的物質量存在瑕疵,主張出賣人承擔瑕疵擔保責任的,人民法院不予支持,但買受人在締約時不知道該瑕疵會導致標的物的基本效用顯著降低的除外。

          以上就是對于2018年買賣合同司法解釋是怎樣的的有關知識做了整理,里面的知識點很利于我們大家對其參考。希望可以幫到大家。

         
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